信實代書事務所

法院拍賣公告筆錄是空屋，但實際上可分成四種情形：

一‧「人空屋空」：屋主可能跑路了不會回來，屋內空無一物，這是真正的空屋，最單純的法拍屋。拿到所有權，做好保全程序，即可開鎖交屋。

二‧「人空屋不空」：屋主雖然不會回來，但屋內留置很多物品，有家電、傢俱、甚至祖先牌位，有時處理上蠻棘手的。

三‧「人不空屋空」：屋內雖然空無一物，但鄰居稱屋主尚有回來走動，或跟本未斷水斷電，可能還會回來跟你要搬遷費訝！

四‧「人不空屋不空」：跟本不是空屋。

除非是「人空屋空」的空屋，另外三種空屋都是有盲點的空屋；緃使斷水斷電的空屋，確定屋主已跑路了不會回來，但堆積如山的留置物，保證讓您頭痛不己。後續要如何處置呢？

所以從公告筆録空屋，到實際交屋時，不是真正的空屋，不僅不是公告內容有誤或者不確實，還是很正常的拍賣生態。

１．法院現場清點造冊，不管耗時多久，直到清點完畢，再交給您朋友保管。有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，您朋友就要找出場所保管這些東西。

２．再來您朋友要通知他來領；不來領取，就要聲請拍賣留置物。這些破舊東西是賣不掉的，務必要與法官協商，壓低拍賣底價。因為最後還是您朋友要把它買下， 送人或丟棄，總比繼續保管好，不然保管期何時了結呢？

處理堆積如山的物品，只是煩瑣，一個過程而已；我比較擔心，是您朋友得標隔天就開鎖進去。還未繳尾款，也未拿到代表產權的不動產權利移轉證書，也没有經過法院點交程序，這麼多的「没有」，就大膽開鎖進去，後果可大可小哦！

一．以他的戶籍地址發存證信函，若通知不到，則向法院聲請公示送逹，刊登報紙通知他
二．書記官應該是口頭上講，不可能公文說可以直接開鎖吧！

有經驗的投資客或代標公司，從空屋狀態（法院查封筆錄、斷水斷電程度、左鄰右舍訪查及債務人背景），判斷確實是空屋時；會考慮做好保全程序，自行點交，畢竟司法點交程序三～五個月太長了。

　　何謂「保全程序」？找第三人或代標公司出面，把屋內東西清點造冊，找兩名證人連屋內物品照相存證，相機有當天日期，並請相館開立收據；然後將留置物運往別處存放，約半年時間就可丟棄。

萬一對方回來抗爭、打官司，先跟第三人或代標公司講好，全部推給他們，是他們交屋給您，不是您自己交屋的。第三人或代標公司有證人照相佐證，也不會有事的。

加上對方會回來機會太低，我們又有保全程序。承擔一點小風險是值得，否則大筆資金多押好幾個月，也是另一種風險！
要以「自行點交」或「法院點交」解決，您們要小心研究，我没有深入了解案件，不敢為您們決斷，您們自己斟酌了。
法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：

 　　一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。

　　二‧拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。

　　三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。

　　四‧如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。

從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。

會有何狀況發生呢？
　　　　1.履勘或強制點交時，債務人自己鎖在裡面，此時法官會叫拍定人安排鎖匠，萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢？甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖，當日法官流程又不只一處，等太久也許法官就會順延您的案子了。
　　　　2.強制點交時，債務人躲起來不出現，屋內郤留置一大堆東西，法院只得現場清點造冊。清點時間１、２個小時，法官還會接受；萬一像板橋法院一間錄影帶的房子，法官清點五個多小時仍未完成，最後還是喊暫停，打道回府。
緃使順利清點ＯＫ，所有留置物都要交給拍定人保管；有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，拍定人就要馬上提供保管地方，否則又要順延了。
　　　　3.法院履勘，協調雙方和解時，如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官，拍定人又不懂得據理力爭，當和解條件一面倒向有利債務人時，拍定人可就進退兩難。經驗的投標人或代標公司，非常了解法院點交程序，事先會推演點交過程各種狀況，絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」，但引導法官合理配合有利於拍定人，並非難事，就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交，除配合法院強制公信力，另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調，貼補少許搬家費，讓債務人和諧早日交屋，才是上策！！